Oralidad en juicios de desalojo agilizará los procesos judiciales
En 2012 se presentaron 3.433 demandas contra inquilinos morosos
Norma regirá una vez que la presidenta de la República firme la legislación
Norma regirá una vez que la presidenta de la República firme la legislación
La incorporación de la oralidad en los juicios
por desahucios permitiría que las más de 3.000 demandas presentadas
al año, en Costa Rica, se resuelvan en pocos meses en vez de años.
La norma está en la Ley de Monitorio Arrendaticio, que eliminó el
proceso en papel. La legislación fue aprobada recientemente en la
Asamblea Legislativa.
Jorge Alfredo Robles, abogado
pensionado con 25 años de alquilar locales comerciales y viviendas,
conoce de primera mano lo que el proceso eliminado ha provocado.
“Una vez, un juicio contra un colega abogado me costó más de ¢1
millón de alquileres que no recibí, porque duró casi un año entre
apelaciones”, comentó Robles.
Sin embargo, el
portillo de atrasar los juicio a través de objeciones legales también
se cerró con la nueva ley, reconoció Luis Guillermo Rivas, magistrado de
la Sala I y uno de los promotores de la ley.
Las
nuevas reglas regirán en las próximas semanas, una vez que la
presidenta Laura Chinchilla firme el plan y se publique en La Gaceta .
La legislación cambió el proceso judicial establecido en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos de 1995.
Casos. En los últimos cuatro años se presentaron, en promedio, 3.500 demandas de desahucios en los Tribunales de Justicia.
Las denuncias presentan, desde el 2009 ,una disminución atribuida, en parte, al engorroso proceso judicial.
Los circuitos judiciales de San José, principalmente en los cantones
del área metropolitana, reportan el 53% de los 3.433 casos presentados
el año pasado. Sigue la provincia de Alajuela con un 13% de los
procesos y Heredia con un 12%.
Los juicios por
desalojo ocuparon, durante el 2012, el tercer lugar de casos tramitados
en materia civil en Costa Rica, detrás de los procesos monitorios y
sucesorios.
Bernardino Bravo, presidente Caprobi: “Las apelaciones estarán limitadas a argumentos de peso. El juez las valorará antes de aceptarlas y deben estar fundamentadas”
Reglas claras. La
nueva legislación establece que la demanda contra un inquilino se puede
poner por el impago del alquiler, de los servicios públicos y el de los
gastos del condominio, si así lo establece el contrato de
arrendamiento.
Si el juez acepta la demanda, dará un
plazo de 15 días al denunciado para que presente su defensa; de no
hacerlo, después de dicho plazo, rige el desalojo.
Una de los puntos claves, según empresarios consultados por La Nación
, es que cuando el juicio esté en proceso, el inquilino deberá
depositar ante el juzgado el pago del alquiler, sino el desahucio se
hará de forma inmediata.
Bernardino Bravo, presidente
de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles (Caprobi), explicó que
por una interpretación de la Sala IV, del 2003, se suprimió la
obligatoriedad de pagar el alquiler mientras estaba el juicio, lo cual
permite extender el debate –con base en apelaciones– en perjuicio
del propietario.
“Como funcionaba antes la ley, se
podrían presentar cualquier prueba y el juez la aceptaba porque era un
proceso escrito. Ahora, eso no será así. El juez valorará la prueba y
determinará si la acepta o no. El inquilino puede defenderse, pero si
tiene fundamentos”, explicó Bernardino Bravo.
La
nueva legislación establece que las pruebas válidas para el proceso son
el contrato, una resolución judicial anterior, comprobantes periódicos
de pago, una confesión prejudicial, cartas o los correos electrónicos
entre las partes. Así como cualquier documento escrito en el que conste
la relación contractual.
El principio de prueba
fundamentada también se aplica en el caso de la apelación a la
sentencia. El juez determinará si es válida y dictará su fallo.
Las nuevas reglas entrarán a regir una vez que la presidenta Laura Chinchilla firme la ley y esta sea publicada en el diario La Gaceta.
“En definitiva, la ley agilizará los trámites por
cuanto permitirá disponer de los inmuebles en un plazo menor y con
procesos más rápidos”, comentó Álvaro Camacho, gerente de la Sociedad
Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica, que
administra y alquila inmuebles.
La normativa
también establece que una vez que esté la resolución en firme, en el
nuevo proceso se tendrá por juzgado formalmente el desahucio. Si el
demandado se siente afectado, podrá presentar una demanda, en un nuevo
proceso, pero después de haber sido desalojado.
“En
este tipo de procesos, los fondos han sufrido, como sufre cualquier
arrendador. Los juicios de desahucio suelen ser lentos”, dijo Vladimir
Sequeira, gerente general de Acobo Vista Fondos de Inversión.
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