Alejandro Dueñas: "Hay zonas en El Salvador que tienen área para planificar otra pequeña ciudad"
Cortesía UrbánicaEl director ejecutivo de Urbánica, Alejandro Dueñas, habló con Revista Summa a propósito del especial sobre mini-ciudades publicado en la presente edición de mayo, Edición 228.
Dueñas explicó que el desarrollo total del Distrito El Espino está detenido en parte por el bajo crecimiento de El Salvador. Urbánica tiene un mente construir en 2013 otro hotel cercano a La Gran Vía. En el mediano plazo, también se contempla la construcción un hospital o torres médicas, y un segundo segmento corporativo en La Gran Vía. Las inversiones a futuro significan otros US$475 millones en esa zona salvadoreña.
¿Cuáles son las principales características que tienen los desarrollos mixtos en el caso de El Salvador y que están haciendo que tengan buena aceptación con la gente?
Hay que diferenciar los productos porque hay desarrollos que son inmuebles que están desarrollados con usos mixtos y hay zonas que están planificadas con usos mixtos. En nuestro caso, hemos tenido el criterio para querer desarrollar algo bien pensado, planificado desde el inicio, minimizando las necesidades de tener que improvisar y resultó el Distrito El Espino.Se trata de un conjunto de inmuebles con diferentes usos de suelo que están normados por un plan parcial entonces lo que tenemos es un “canvas”, un lienzo blanco pero donde ya están trazadas las líneas de cómo se va a ver la pintura. En este caso, uno ya sabe cómo se va a ir desarrollando la propiedad que es un conjunto de varios y diferentes usos de suelos, llámese residencial, corporativo, comercio, hotelería, entretenimientos, servicios, usos institucionales como el templo de Los Mormones, como un posible hospital.
¿Cómo es el Distrito El Espino?
Es una propiedad con diferentes usos de suelo que atienden las necesidades de la gente, planificada como una pequeña ciudad. En el Distrito El Espino, vemos con los diferentes suelos normados al comercio, al residencial, al corporativo, al hotelero, etc. pero planificado y desarrollado de tal forma que se complementen bienes, que sean prácticos y atractivos para un usuario pues, para los que vivimos allí, para los que trabajamos allí sea una zona adiestrable porque sabemos que a la mano tenemos todo lo que necesitamos en nuestro día a día: atención médica, servicios como banco, entretenimiento en la zona, vivienda… Es dar diferentes opciones de viviendas como casas, townhomes y apartamentos. Entonces, creo que esa es la razón por la que están teniendo mucha aceptación este tipo de proyectos, aunque le soy sincero, son pocos los que han nacido con esa visión. Más que todo lo que uno ve es una improvisación de una zona que tiene diferentes usos de suelo, pero que no fueron planificados así desde un inicio sino que se han ido adaptando y un ejemplo de ello es la Zona Rosa.Distrito la Zona Rosa, aunque no fue concebido desde un inicio, sí es algo que en el tiempo puede lograr un efecto similar al que se obtiene cuando se planifica desde un inicio. Pienso que uno en la vida busca lo más practico, entonces si a uno le gusta trabajar y vivir adonde a uno se le puedan satisfacer las necesidades colaterales que tiene, familiares, educativos o servicios como los que mencionada, creo que los desarrolladores y en algunos municipios han entendido eso y están tratando de replicar ese tipo de planificación en su ciudad dentro de lo posible y en Distrito El Espino ha sido algo concebido, nació aquí. Está normado por un plan parcial entonces tanto los vecinos pueden tener la seguridad que la zona está altamente regulada y normada y que se protege el valor de su inmueble en el caso de la vivienda, de cualquier tipo que sea y a la vez los desarrollos corporativos tienen la seguridad de que siempre se va a mantener una franja corporativa, una franja de comercio o como haya sido definido. El punto es que hay una seguridad y tal vez lo más importante es que es una integración lógica y bien pensada que maximiza ese intercambio de los diferentes ambiente de una forma amigable y práctico para los que conviven en esa zona.
¿Cuáles son las características de estos proyectos a nivel de infraestructura y por qué la gente los prefiere?
Portal Canaria es un conjunto condominal que cuenta con 3 diferentes tipos de condominios: 2 de ellos horizontales y uno vertical. Lo hicimos así porque vimos que había demanda para un condominio de townhouses de 200 mts2 aproximadamente. Por ende, planificamos un condominio que se llama Puerta Gran Canaria de 100 townhouses de 200 mts aproximadamente en tamaño.También vimos que había capacidad o demanda en el mercado para un townhouse un poquito más grande y así nace Puerta La Palma que es otro conjunto de 58 o 54 unidades también tipo townhouse, con un condominio independiente pero con un productos de 280 mts2. Por último, vemos una oportunidad de desarrollar un proyecto vertical, departamento en altura, de menos de 200 mts2 que también podían convivir en este marco. Los tres condominios comparten el uso y mantenimiento de una área verde, central y segura para los tres. Fue una combinación de lectura de mercado con la introducción de un modelo de afuera, importando un modelo nuevo del exterior y adaptándolo a las preferencias del mercado.
Para resumir, vimos que había una oportunidad para satisfacer las demandas porque este tipo de productos y este tipo de viviendas cumplen con ciertas características como área verde, seguridad, dormitorios, etc.
¿La gente tiene más demanda por townhouses o por el condominio vertical?
Actualmente debo decir que la preferencia es de condominio horizontal y eso es una tendencia. El desarrollo vertical viene después del horizontal porque en iguales condiciones lo generas y uno prefiere tener una casa que un apartamento. Hay algunos que prefieren vivir en apartamento por seguridad o por mantenimiento pero esos son pocos. Por lo general, la gente prefiere vivir en vivienda horizontal o casas pero con actividades que ya se están trabajando y que están pasando como en Bogotá, Colombia que el único tipo de desarrollo que hay en la ciudad es vertical….Exacto….
Y son condominios verticales pero le aseguro que si en esa ciudad hubiera una extensión de tierra se pudiera colocar vivienda horizontal, le juro que la gente se va por las casas.¿Cree que estos modelos de desarrollo mixto podrían existir en otros municipios de El Salvador?
Sí claro, para nosotros sería una buena oportunidad. Es algo que creo que hay zonas en el país que todavía tienen el área de la tierra todavía como planificar bien otra pequeña ciudad u otra pequeña bien planificada y accesible para otro segmento de la población que pudieran igual contar con el mismo tipo de servicios (comercio, oficina, industria, rutas de buses, residencias privadas y seguras). Creo que sería un valor agregado para poder desarrollar un proyecto de este tipo, pero, de nuevo, son proyectos que se tienen que desarrollar con mucha visión y toman más tiempo no solo por la planificación, sino por las formas que las instituciones que dan los permisos para poder hacer este tipo de desarrollo.Como Urbánica, ¿qué otros lugares o zonas geográficas de El Salvador les podría considerar potencial?
Preferiría no entrar en ese tipo de detalle porque ya estamos considerando varias zonas y no quiero que otros vean que también existen. En El Salvador, creemos que hay oportunidad para desarrollar este tipo de desarrollo, tal vez no a la misma escala de Distrito El Espino pues pero sí hay en escala menor.¿Urbánica no ha pensado salir fuera de El Salvador?
No descartamos la posibilidad de salir fuera de El Salvador, pero en el corto y mediano plazo no nos vemos saliendo de El Salvador.¿Cuáles considera que son los proyectos estrella de Urbánica hablando sobre desarrollo mixto?
Todos los proyectos de Distrito El Espino porque es un conjunto de diferentes usos de suelos, planificado y regulados desde un inicio. Es decir, las vías de circulación primarias ya estaban clasificadas, las zonas que se habían designado para uso de vivienda se definieron desde un inicio igual que los espacios para comercio, para oficinas, para uso institucional. Hoy estamos en la etapa de desarrollar los diferentes inmuebles que cuentan con diferentes usos de suelo y la velocidad es en función de la demanda que hay en el mercado o de la oportunidad que exista. Un micro ejemplo pudiera ser la Gran Via que tiene un conjunto de diferentes usos de suelo donde es una mini ciudad. Es una armonía de diferentes usos de suelo que está en procesos de desarrollo: el centro comercial con sus zonas de restaurantes, su comercio, el hotel, otro futuro hotel, el área corporativa, el área corporativa adicional que se está evaluando.
¿En cuánto tiempo se consolidara La Gran Vía con el segundo hotel, la segunda etapa corporativa y el hospital que mencionó?
Actualmente estamos en la etapa de finalización del proyecto de un hotel adicional en La Gran Vía e inclusive es muy probable que podamos iniciar la construcción este mismo año.¿De qué marca han pensado?
Todavía no queremos divulgar la marca o la bandera porque todavía estamos planificando¿Y sería arriba del Courtyard by Marriot o sería del mismo nivel del Courtyard?
Podría ser, si, yo no veo muy bien la demanda para un hotel de 5 estrellas tradicional. Yo veo más la oportunidad de un servicio limitado tipo Courtyard porque yo creo que todavía hay capacidad para ese tipo de hotel.¿El posible hospital también sería en la zona de El Espino?
Sería en El Espino, pero eso no es seguro porque por ejemplo hemos hablado con hospitales de México y diferentes hospitales que quisieran crecer en la región pero concretar un negocio de ese tipo lleva bastantes variables y componentes. Necesitamos un operador, la inversión en inmuebles, edificaciones, la colaboración que se unan los médicos del país a apoyar el hospital. Entonces, son varias variables que hasta ahorita no se han podido aterrizar para poder hacer realidad ese proyecto pero igual, en vez del hospital podrían ser torres de clínicas médicas y condominios médicos y no necesariamente un hospital de cierta cantidad de camas pero allí tenemos tierra destinada para ese fin.¿El segundo segmento corporativo para La Gran Vía para cuando está contemplado?
Ya está planificado, el producto ya está desarrollado pero nos falta el seguimiento por el leve crecimiento o casi nulo crecimiento que ha tenido el país en los últimos años. No han creado las condiciones o dinamismo necesario para el crecimiento económico del país para que las empresas estén buscando crecer y reubicarse en nuevas instalaciones. Es decir, les estoy tratando de pintar el panorama a nivel general, no es un ambiente que recién está creciendo y el país no está pujando, hay grupos con proyectos de construcción de obras del gobierno que sabemos que son un motor importante del crecimiento y generación de riqueza del país, entonces eso es algo que les diría que la construcción demanda más, nosotros vemos que ya está planificado y existe la posibilidad de que el proyecto si sea algo de corto plazo, al menos la primera etapa del proyecto.¿Cómo afecta el bajo entorno económico de El Salvador en el crecimiento de Urbánica? ¿Qué tanto afecta el desarrollo del negocio?
Es bastante. Los planes de crecimiento originales en ciertos sectores han sido mejor de lo esperado, pero otros como es el área de comercio adicional, parques corporativos, hoteles… hemos tenido que detener esos proyectos. Hemos tenido que afinar los proyectos bien y testear previamente los proyectos y ser muy acuciosos en la forma en que llevamos los proyectos al mercado porque no hay dinamismo, actualmente el país. Hay que ser muy selectivos de los proyectos que se llevan al mercado, entonces hemos tenido que tener mayor cautela y precaución, prudencia en la velocidad que estamos desarrollando los proyectos.¿Cuáles son los precios por metro cuadrado en Distrito El Espino?
En comercio, en tiempos de arrendamiento, donde hay oficinas por mts2 es de US$23 a US$30 por mts2, por área de comercio US$27- US$40 y en vivienda en ventas de vivienda vertical entre US$1.800 y US$2.100 el mts2 y el horizontal US$1.300 a US$1.500 el mts2
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